Grunderwerbsteuer bei Gebäuden mit Solar- oder PV-Anlagen

Ob eine Solar- oder Photovoltaikanlage beim Kauf einer Immobilie der Grunderwerbsteuer unterliegt oder nicht, hängt sowohl von der Bauform als auch der Nutzung ab.

Die Grunderwerbsteuer wird beim Immobilienkauf nicht nur für Grund und Boden allein fällig, sondern ebenso für das Gebäude, wenn es sich um ein bebautes Grundstück handelt. Das führt regelmäßig zu Diskussionen mit dem Finanzamt, was zum Gebäude zählt und was nicht. Alles, was nicht steuerlich als Gebäudebestandteil zählt, kann separat bepreist und verkauft werden, um späteren Streit mit dem Finanzamt über die Kaufpreisaufteilung zu vermeiden. Während beispielsweise eine Einbauküche zwar versicherungsrechtlich als fester Gebäudebestandteil gilt, zählt sie bei der Grunderwerbsteuer nicht als wesentlicher Gebäudebestandteil und kann damit separat verkauft oder aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden.

Dagegen gehören Heizungsanlagen, fest eingebaute Bad- und Sanitäreinrichtungen, Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Heizung sowie die Dacheindeckung als wesentliche Bestandteile zum Gebäude und unterliegen damit ebenfalls der Grunderwerbsteuer. Solar- und Photovoltaikanlagen wiederum können in beide Kategorien fallen. Hier kommt es auf Details an, wenn es um die Frage geht, ob sie der Grunderwerbsteuer unterliegen oder nicht. Das Finanzministerium Sachsen-Anhalt hat die verschiedenen Fallkonstellationen und deren steuerliche Zuordnung in einem Erlass zusammengefasst. Entscheidend ist dabei in erster Linie, ob die Anlage eine Betriebsvorrichtung oder ein Gebäudebestandteil ist. Folgende Fälle sind laut dem Erlass zu unterscheiden:

• Thermische Solaranlagen: Solaranlagen dienen der Wärmegewinnung durch Sonnenlicht. Diese Technik wird überwiegend zur Erwärmung von Wasser eingesetzt. Die Anlagen ergänzen also die Wärmeversorgung durch Erschließung einer zusätzlichen Energiequelle. Weil Heizungsanlagen regelmäßig Gebäudebestandteil sind, unterliegt der auf eine Solaranlage oder ein Solarkraftwerk entfallende Teil des Kaufpreises der Grunderwerbsteuer.

• PV-Anlage zur Eigenversorgung: Im Gegensatz zu Solaranlagen wird mit Photovoltaikanlagen nicht Wärme, sondern Strom gewonnen. Dient eine Anlage ausschließlich der Energieversorgung des betroffenen Grundstücks (Eigenbedarf), gehört sie als Bestandteil oder Zubehör zum Grundvermögen und das dafür gezahlte Entgelt unterliegt ebenfalls der Grunderwerbsteuer.

• PV-Anlagen zur Einspeisung: Dienen Photovoltaikanlagen nicht ausschließlich der Energieversorgung des betroffenen Grundstücks, sondern teilweise oder sogar vollständig der Einspeisung in öffentliche Netze (Lieferung an Energieversorger), unterhält der Grundstückseigentümer dadurch einen Gewerbebetrieb. Die entsprechenden Photovoltaikanlagen sind Betriebsvorrichtungen und der auf sie entfallende Kaufpreisanteil ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig, sofern es sich um auf eine Trägerkonstruktion montierte Photovoltaik-Module handelt.

• Fest eingebaute PV-Anlage: Werden Photovoltaikanlagen, die der Eigenversorgung oder der Einspeisung in öffentliche Netze dienen, als Ersatz für eine ansonsten erforderliche Dacheindeckung oder als Fassadenteil anstelle von Fassadenelementen oder Glasscheiben, eingebaut, zählen sie als Gebäudebestandteil. Das für diese Anlagen gezahlte Entgelt unterliegt somit der Grunderwerbsteuer, unabhängig von der Verwendung des erzeugten Stroms.